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近日，商业地产企业2025年中期财报陆续披露完毕。作为内地商场开发和运营的引领者，一众港资企业这些年始终以傲人的单店业绩、精细的运营吸引着行业人士的关注；而中国内地商场连锁开发和运营企业经过大约20年的历练，也逐步迎头赶上，甚至涌现出如华润、龙湖、万达、新城等头部公司，在重构内地实体消费版图的同时，也不断巩固行业地位和品牌影响力。
基于此，铱星云商推出商业地产企业2025年中期财报盘点系列文章，着重梳理其投资物业尤其零售商场的业绩、运营及未来计划，看看这些行业“优等生”2025年上半年表现如何，后续又将如何规划以适应新周期的发展。值得一提的是，在梳理财报内容时，我们也或可窥见物业所在城市的商业地产市场发展动向如租金、物业出租率等数据走势。
由于某些港资企业如恒隆、太古等在财报中较为翔实地披露了旗下各项目运营，以及公司未来投资计划，囿于篇幅，铱星云商将港资商业地产企业财报盘点分为上（2025中报透视：香港置地、恒隆、太古地产业绩，布局与14座待开高端商场揭秘）、下两篇。本文为港资商业地产企业2025年中期财报盘点下篇，包括利福中国、九龙仓集团、嘉里建设、恒基地产、瑞安房地产及新鸿基地产（截至2025年6月30日的全年财报）等6家公司（以财报披露时间先后排序）。
目前，利福中国在内地经营上海久光中心、上海久光百货、苏州久光百货3座商场，还拥有2座分别位于沈阳和大连的商业物业，但因经营欠佳已闭店多时。此外，除了经营其零售场所，利福中国持有河北省石家庄的零售龙头集团北人集团49%战略股权。
2025年上半年，利福中国收入约6.18亿元，同比减少4.2%；销售所得款27.45亿元，轻微下跌0.4%。收入下跌主要因为来自特许专柜销售的收入以及商场的租金收入下跌所致。销售所得款下跌主要由于苏州久光店的销售所得款下跌约13.5%，以及该公司的「鲜品馆」于去年三月停止营运的影响，不过，由于上海久光中心及上海久光百货的销售所得款录得增长，因此其销售所得款总额最终仅下跌0.4%。
2025年上半年，利福中国毛利为约3.28亿元，同比下跌9.5%；毛利率约53.1%，同比下跌3.1个百分点，但毛利率按销售所得款计算之百分比，则由去年同期的25.0%下跌至23.4%。且由于加大提供顾客优惠力度，特许专柜平均扣率亦由去年同期的19.3%下降至18.8%。
期内，公司股东应占亏损净额为373万元，由盈转亏。主要由于(i)公司销售额及毛利下跌；及(ii)集团应占联营公司北人集团溢利相比去年同期下跌15.7%或1.20万元。公司期内在未计及应占联营公司及一间合资企业溢利的除税前经营亏损为3670万元。
财报显示，为了巩固市场地位，利福中国积极调整经营策略，丰富产品种类，优化商户结构，不断推动场景化消费体验，促进在线与线下的深度融合，推行绿色低碳发展理念，努力提升消费者购物满意度，以应对不断变化的市场需求。
如在上半年，利福中国推出久光AI智慧服务功能载入于会员小程序，通过智慧问答，加强与会员间的互动，同时积极引导在线会员前往实体门店消费。该公司还不断优化在线商城，安排顾客在在线选购后到店内提货，从而促进线下销售增长。期内，公司利用抖音平台开展多场不同主题的直播活动，以提升流量并扩大在线与线下的销售规模，取得显著成效。
位于静安区大宁核心商圈的久光中心是集购物、休闲、娱乐与商务功能于一体的综合体，进驻商户近500家，涵盖多种生活方式类业态。2025年上半年，上海久光中心的销售所得款9.11亿元，同比上升约8.6%；收入同比则下降约2.0%至约1.61亿元，主要由于销售的折扣率提高以及商场部分租金收入下跌所致。上海久光中心上半年日均客流量3.35万人次，同比下跌1.3%；平均每宗交易额由去年同期181元下降至175元，然而逗留购买比率则上升10.6个百分点至85.9%。
公司继续加强推进上海久光中心两座办公楼的招租工作，东座及西座办公楼的出租率于期末分别已达约65%及21%，期内租金收入为1930万元，租户涵盖物流、专业服务、及电子商务等企业。
2025年上半年，位于南京西路静安寺地铁站上盖的上海久光成功引进多家上海乃至全国的首家店铺，包括Ameri全国首店、BALL＆CHAIN上海首店、PEARLY GATES上海首店、CASTELBAJAC上海首店、amazingcre中国首家独立百货店等。为顾客带来更多创新且多元化的选择，提升整体购物体验。
期内，项目先后举办多项活动，如四月份在二楼中庭举办了「2025首发上海暨上海国际美妆节」，同时，上海国际咖啡文化节于久光百货设置主会场，联动区内多个咖啡品牌和商圈，推出多项促销活动，并发放咖啡文化节专属消费券，激发咖啡文化消费热潮，籍以提振消费。
2025年上半年，上海久光百货的日均客流量4.26万人次，同比减少9.0%；逗留购买比率36.8%，同比下跌3.3个百分点，但年内平均每宗交易额却达到458元，同比大幅上升20.9%。因此，该店期内的销售所得款同比轻微增加1.0%至13亿元，但平均特许专柜扣率则轻微减少0.8个百分点至约21.6%。
2025年上半年，苏州久光举办了多场促消费活动，其中包括岁末年初举办的16周年庆等，以提升会员活跃度和客户忠诚度；该商场也响应市政府开展的「五五购物节」，配合市商务厅推出的2025年新春购新季新能源车购置补贴，促进节日期间消费增长。
期内，项目日均客流量同比增长12.3%达约1.61万人次，但收入出现负增长，全馆销售所得款约5.34亿元，同比下降13.5%。期内，顾客逗留购买比率下降15.5个百分点至33.7%，然而平均客单增长12.3%至542元。此外，平均特许专柜扣率轻微上升0.9个百分点达15.9%。
大连及沈阳的商用物业上半年仍然空置，并因维修保养成本录得现金流出额约920万元。
期内，北人集团的销售收入同比上升3.9%，其中以奥特莱斯及珠宝类别的升幅分别为13.9%及8.3%，而北人集团重心业务之百货业及超市类别亦分别录得2.8%及2.2%的升幅。然而，北人集团由于部分资金用于其他业务发展令利息收入大幅减少，以及因使用权资产及租赁负债分别产生的折旧及利息开支上升以致期内溢利减少。因此，公司期内应占北人集团溢利净额（扣除应占非控股权益）同比减少15.7%至8100万元。
接下来，利福中国将继续发挥久光品牌的影响力，推进数字化转型，推出差异化的产品与促销策略，旨在吸引更多年轻消费者，持续保持市场优势；同时积极回应绿色消费，积极推动打造「无废商场」，营造环保、低碳的绿色购物环境；调整并优化商户与产品组合，深入洞察消费者偏好，引入更多兼具环保理念及独特风格的知名品牌和新兴品牌；在持续完善现有会员计划的基础上，透过多方面渠道吸纳新会员。数码化与智能化转型推动经营升级，利用AI技术推动在线线下融合，及藉助小红书、抖音等在线社交媒体平台增强品牌曝光度。此外，公司将继续推进上海久光中心两座办公楼的招租力度，为公司带来稳定的现金流。
财报显示，2025年上半年九龙仓集团收入减少19%至56.69亿港元，营业盈利减少14%至26.57亿港元。投资物业收入减少4%至22.81亿港元，营业盈利减少6%至14.84亿港元。
九龙仓集团业务主要由投资物业（旗下的海港城及时代广场两个代表物业已分拆至九龙仓置业）、开发物业、酒店业务、物流业务及财务投资。本文仅梳理内地投资物业运营及计划。
九龙仓集团在财报中表示，2025年上半年，中国内地投资物业市场仍存在消费意愿低迷，供应过剩问题，与此同时不断演变的电商趋势亦有影响。
写字楼市场面对企业规模缩减和空间整合，租赁市场复苏乏力。严重供应过剩令租金水平和出租率进一步受压。
上半年，中国内地投资物业分部整体收入22.44亿港元，同比下跌4%；营业盈利14.7亿港元，同比下跌5%。
自2019年之后九龙仓集团已暂停土地补充，该公司认为这一决定及时降低了物业组合的风险。其指出，面对不断演变的经济形势，集团会对市场发展保持警觉性，并继续适应不断变化的市场环境。
2025年上半年，嘉里建设录得股东应占溢利6.12亿港元，按年下降22%。若撇除特殊项目影响，基础溢利按年减少30%至9.78亿港元。基础溢利下降由于发展物业毛利率下跌、租赁收入减少、税项增加，以及成本上升，包括新落成投资物业的开业前支出及未资本化的融资费用增加。
公司合约销售额161.86亿港元，同比增长129.78%，受上海金陵路项目的强劲表现带动。合并收入按年增长65%至99.54亿港元，主要受惠于香港缇外及海盈山发展物业项目确认销售额的提升，惟部分被投资物业及酒店的合并租赁收入下降5%所抵销，反映商业物业市场挑战持续。
财报显示，2025年上半年，嘉里建设中国内地租赁物业收入19.55亿港元，同比减少5%。其中办公室及公寓租赁收入为12.18亿港元，同比减少7.59%；零售租赁收入6.7亿港元，同比轻微增长1.21%。香港租赁物业收入5.47亿港元，同比减少8%；酒店营运收入10.3亿元，同比减少3%。
嘉里建设认为，香港零售销售持续疲软，上半年略高的失业率反映经济信心仍低迷。而尽管内地商业物业市场面临显著挑战，公司的零售租户销售仍取得温和增长，部分受惠于较稳健的租户组合及针对性的市场推广策略。
该集团在香港及内地主要城市（包括北京、杭州、上海、深圳及沈阳）拥有多元化的发展物业及投资物业土地储备。截至2025年6月30日，集团在内地、香港及其他海外地区的物业组合应占楼面面积合共4970万平方呎（约合461.73万平方米）。
其中，内地发展中物业的应占楼面面积为1470万平方呎（136.57万平方米），包括位于上海黄浦区的综合用途项目，面积约510万平方呎（47.38万平方米），涵盖住宅与商业部分。项目将提升该公司在上海市中心的投资物业组合，并实现持续增长的经常性租金收入。
截至2025年6月30日，内地投资物业组合按资产类别划分的出租率分别是，办公室为90%，同比持平；零售出租率90%，同比提升1个百分点；公寓达94%，同比提升3个百分点。具体项目的出租率如下表所示。
该公司内地酒店业务2025年上半年表现下降，合并收入10.12亿港元，按呈报货币计算按年下降4%，按固定汇率计算下降3%，主要由于餐饮收入减少。
嘉里建设在香港持有涵盖办公室及零售资产的投资物业组合，主要包括综合用途发展项目MegaBox╱企业广场5期及嘉里中心，以及中半山住宅组合的出租公寓。
上半年，香港投资物业组合录得合并租赁收入5.47亿港元及合并业绩4.19亿港元，分别同比下降8.22%及9.11%，毛利率为77%。收入下降反映办公室及零售市场持续疲弱，另受若干发展物业在报告期内转为销售导致租金收入减少，以及The Aster转换用途导致租金收入下降所影响。撇除此等特殊因素，香港合并租赁收入按年下降4%。
财报显示，知名商场MegaBox受消费者情绪疲弱及部分翻新工程所影响，导致收入下降。惟凭借其家庭导向购物商场定位，若撇除翻新中的楼面，出租率仍保持高位。
办公室分部2025年上半年持续面临挑战，办公室市场供过于求及经济前景黯淡导致需求疲弱，租金作出下调以维持稳定的出租率。
嘉里建设主席郭孔华在财报中表示，公司对香港及内地经济的长期前景保持乐观。内地经济正迈向更高质量、较低增长阶段，政府正增强抵御外部冲击的能力，并专注于先进技术及工业流程的发展。与此同时，其认为政府亦关注经济，尤其是中低收入群体的福祉。相较于过去10至20年房地产及传统制造业的显著增长，未来数年全国或需全面收紧开支，转向更精简、可持续的经济结构。
幸而，特别对香港而言，内地这一新增长阶段或将伴随对外贸易及投资政策进一步开放，惠及在内地投资与营商的外国企业及海外拓展的内地企业。只要内地经济持续增长、繁荣并保持对外开放，香港作为内地与全球间独特「超级联系人」的角色，将会从中受惠。
其认为，短期内整体经济和房地产市场仍面临显著挑战，内地经济重新定位的过程难免波折。集团将保持警惕，并优先确保公司稳健性与韧性。
截至2025年6月30日，嘉里建设主要投资物业及酒店组合的应占楼面面积达2130万平方呎（约合197.88万平方米），比2024年底增加275万平方呎（约合25.55万平方米），涵盖香港及内地的办公室、零售、公寓、酒店及货仓资产。在主要投资物业及酒店组合中，内地占85%，即169.08万平方米，香港占15%，即28.8万平方米。显然，嘉里建设投资物业业务重心在内地。
嘉里建设预计，未来6年及其后，公司通过主要综合用途项目，为投资物业及酒店组合新增760万平方呎（70.61万平方米）的应占楼面面积，包括约450万平方呎（41.81万平方米）的办公室物业、290万平方呎（26.94万平方米）的零售及20万平方呎（1.86万平方米）的酒店。而上海（浦东及黄浦区）、武汉及沈阳将是推动增长的主要城市。
未来零售物业的发展方面，综合网络消息，首先是天津嘉里中心的商业板块天津嘉里汇二期B馆预计2025年11月开业，商业面积1.7万方，届时将与A馆一起组成总体量达9.8万方的商业体，容纳200+商户。
其次，商业体量约10万方的杭州嘉里城预计于2026年年中开业，Lululemon、Ole超市已确认入驻。项目位于拱墅区文晖板块并与地铁杭氧站连通，总建筑面积超25万㎡，涵盖商业、两座超甲级办公楼、杭州JEN酒店、服务式公寓及住宅馥源庭等多种业态。
第三，上海PRISMA新嘉中心商场预计于2026年上半年亮相，为上海浦东巨峰路综合用途发展项目的商业部分。该综合体总体量约43万方，包括商业、办公和住宅业态。商业和办公部分总面积约36万方，其中PRISMA新嘉中心体量约22万方，容纳近500家品牌，约2000个地下停车位，为一座巨型商业体。
第四是上海黄浦金陵路综合用途发展项目，是嘉里建设在中国内地投资规模最大的综合体项目，约67万平米，涵盖住宅、超21.4万平方米办公、商业等多元业态。其中商业部分约12万平米，以百年骑楼风貌为骨架，打造开放式商区，串联外滩、豫园、南京东路等核心地带，形成完整步行友好体系。预计2027年起分阶段落成。
截至2025年6月30日，恒基在本港的应占租金总收入（包括应占旗下附属公司、联营公司及合营企业贡献）较去年同期轻微上升至34.11亿港元，而相关的应占税前租金净收入则较去年同期减少1%至24.83亿港元。其中，其持有40.77%应占权益的国际金融中心项目，期内贡献的自占租金总收入较去年同期下跌2%至8.03亿港元。该公司香港主要收租物业期末平均出租率为93%。
截至2025年6月30日，恒基地产在本港的自占已建成收租物业组合增加至约1050万平方呎（约97.55万平方米）。明细如下：
零售物业运营方面，恒基地产在香港拥有位于将军澳的MCP新都城中心以及马鞍山的新港城中心。两项目期内精心调整租户组合，举办多项推广活动，致力将购物商场转型为体验式消费场所。
此外，两个分别位于大角咀及红磡的大型市区重建项目，正陆续分批建成。两项目基座均设有商场，招租反应理想，将引进多个时尚品牌及特色餐饮商户。随着项目即将全面建成，集团租金收益将进一步提升。
写字楼物业运营方面，该集团拥有中环「国际金融中心」、北角「友邦广场」，以及位于九龙东之写字楼及工贸商厦组合‒包括「宏利金融中心」、「友邦九龙金融中心」、「鸿图道78号」及「鸿图道52号」，整体出租率维持约九成或以上。
此外，刚于去年建成的「The Henderson」，现已成为香港新地标。该项楼面面积达46.5万平方呎（4.32万平方米），目前出租率约八成。
而总楼面面积达160万平方呎（14.86万平方米）的中环新海滨旗舰项目，兴建中的第一期已签约量化交易商「Jane Street Asia Limited」，将租用第一期之六层楼面，面积合共逾22.3万平方呎（2.07万平方米），占该期办公室大楼及附属楼面面积逾70%。此项交易创下中环核心商业区数十年来最大金额办公室租赁纪录。
内地市场方面，期内，集团租金总收入较去年同期以人民币计值录得10%跌幅。当计及人民币兑港元较去年同期下跌约2%后，集团期内应占租金总收入较去年同期下跌12%至9.22亿港元，而应占税前租金净收入亦较去年同期下跌13%至港币6.61亿港元。
目前，恒基地产在内地的已建成租赁物业，主要包括10个商业地产项目，包括北京环球金融中心，上海港汇中心二期、恒基名人中心、六八八广场、星扬西岸中心，以及广州星寰国际商业中心等。截至期末，该集团在内地的自占已建成收租物业组合增加至约1340万平方呎（124.49万平米），上海占比54%。其中，写字楼物业有950万平方呎（88.26万平米）；零售物业有390万平方呎（36.23万平米）。各项目面积及开业时间如下表所示：
财报显示，期内，该集团致力推动广州越秀区「星寰国际商业中心」及上海徐汇滨江「星扬西岸中心」两项近年建成的大型项目招租。其中，广州「星寰国际商业中心」两幢楼面面积合共约97万平方呎（约9万平米）甲级办公大楼，以及楼面面积达100万平方呎（约9.29万平米）的上海「星瀚广场」，于2025年6月底出租率均逾八成。
该集团亦积极建设两个综合发展商业合作项目，其中位于上海浦东，楼面面积达83万平方呎（约7.71万平米）的「新岸商业中心」新近落成；而位于深圳南山区，楼面面积约42万平方呎（约3.9万平米）的「云荟大厦」，亦已接近完工阶段。在新项目相继落成后，可望为该集团提升租金收入。
北京环球金融中心于2025年6月底出租率回落至六成；上海恒基名人商业大厦办公楼出租率为97%，而商场出租率则为93%；上海688广场出租率91%；上海「环智国际大厦」及「恒汇国际大厦」，出租率分别约为八成及七成；广州星寰国际商业中心办公楼出租率超过八成，商场出租率亦逾七成。
从上图恒基地产内地土储面积可以看出，恒基地产未来重心为住宅，占比超六成。财报显示，办公楼为168万平方呎，占比18%，而零售部分为137万平方呎，占比14%。
2025年上半年，瑞安房地产营收20.74亿元，同比基本持平；利润0.81亿元，其中股东应占溢利为0.51亿元。
财报显示，作为商业物业投资及管理者，瑞安新天地是瑞安房地产的全资附属公司，业务分布于上海、武汉、重庆、佛山、南京五个中国一线或新一线城市，管理的办公楼及零售场所面积达280万平方米，其中包括旗舰项目上海新天地。
2025年上半年，瑞安新天地旗下商业物业租金及相关收入总额（包括合营公司及联营公司）为17.81亿元，同比增长1%，其中78%来自上海的物业组合。集团于2025年上半年的租金及相关收入为9.65亿元，同比下跌23%，下跌主要是因为集团于2024年11月宣布对创智天地的股权进行重组，导致创智天地的租金收入于2025年上半年起重新归类为来自合营公司的租金收入，金额为2.26亿元。
不难发现，上表中上海蟠龙天地（目前已更名为上海蟠龙新天地）、重庆天地等纯零售项目的出租率均超过97%且均比2024年年底有提升，显示出瑞安新天地强大的资产管理实力与品牌认知度。
值得关注的是，该集团旗下零售物业组合销售额和客流量均有达10.5%的双位数增长，期末平均出租率达94%。但瑞安房地产在财报中也表示，由于市场复苏速度比预期慢及消费者行为转变，导致续约租金转跌。
事实上，瑞安房地产近几年在坚定执行轻资产策略，主要通过项目合作开发来推进业务。截至2025年6月30日，其提供资产管理服务的项目包括企业天地5号和湖滨道、南京国际金融中心、瑞虹天地的商业物业、太平洋新天地商业中心、鸿寿坊以及创智天地。集团所管理项目的总估值为575亿元，总建筑面积为120.9万平方米。
按时间线先后，铱星云商梳理了瑞安房地产新两年实施的轻资产合作项目动态包括：
1.召稼楼“城中村”改造项目。2023年4月，上海闵行浦江镇与瑞安房地产正式签约，启动召稼楼“城中村”改造项目。该古镇改造项目总投资额约120亿元，原先由瑞安持有90%股权，浦江镇持有10%股权；后续国资南虹桥入股30%后，瑞安将以60%的持股比例，继续主导开发。今年7月8日，改造项目公建配套工程实施发布会在项目现场举行。据现场了解的信息显示，召稼楼商业地块（又称召楼新天地）目前正在加快推进征收工作，若相关工作进展顺利，预计最快于2029年或2030年开业亮相，建成后有望为上海再添一座地标级的城市微度假目的地。
2.杨浦中央和创智天地项目。2024年，瑞安房地产通过与中国人寿等合作成立有限合伙企业，优化投资控股架构，降低负债并获取再融资机会，虽失去项目控制权，但通过管理费收入实现轻资产转型。
3.永新里。2025年6月，瑞安房地产与天安中国投资有限公司合作，成立合营公司购入由上海永业企业（集团）有限公司持有、位于上海新天地东区的三幅商住用地50%的股权，暂定名为“永新里”。其在该项目中持股15%，计划于2026年第一季度动工，2030年竣工，包含高端住宅和商业业态。
4.永年里。与此同时，位于新天地板块建国东路67、68、71街坊的永年里，计容总建面约16万平米，其中住宅建面约10.6万平米，商业部分5.7万平方米，后者由瑞安为上海永业集团提供管理服务。
5.上海贝港城中村项目。2025年1月启动，瑞安与上海市奉贤区政府合作开发，项目包含约32.6万平方米住宅和9.5万平方米商业配套设施，瑞安持股5%并提供开发、营销、资产管理及营运服务。
6.佛山岭南天地项目。2025年6月25日，瑞安房地产将佛山岭南天地项目公司股权出售给险资（大家保险），交易对价约34.9亿元，通过引入长期资金优化杠杆结构，同时继续分享项目增值收益。
截至2025年6月30日，瑞安土地储备的总建筑面积为780万平方米，包括570万平方米的可供出租及可供销售面积，及210万平方米的会所、停车场和其他设施，合共15个发展项目，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆这五个中国主要城市的黄金地段。
该集团应占可供出租及可供销售的建筑面积为360万平方米。在570万平方米的可供出租及可供销售的总建筑面积中，约260万平方米已经落成，约80万平方米正处于发展阶段，余下的230万平方米则持有作日后发展。
在瑞安零售物业投资计划方面，目前曝出动态的包括位于上海太平桥片区（瑞安旗舰项目上海新天地所在商圈）的太平洋新天地商业中心，该项目为商业综合体，包含三幢甲级办公楼以及一个街头风格的商业体。该项目包括三个地块，即第123号地块、第124号地块和第132号地块，总建筑面积为27.4万平方米。第132号地块（太平洋人寿大厦）总建筑面积3万平方米已经于2023年竣工并交付予太平洋人寿。第123号地块（T2大厦）及第124号地块（T1大厦）已于2024年完工。第123号地块和第124号地块的零售裙楼太平洋新天地商业中心已官宣2025年9月开业，目前部分品牌已启动运营。
此外，据网络消息，由瑞安房地产与中信泰富地产联合投资的武汉光谷创新天地商业公园（KIC PARK）将于9月30日正式开业。该项目位于11号线万平方米超高甲级写字楼和1.2万平方米绿地公园组成，是继武汉天地之后，瑞安房地产在武汉打造的第二个商业社区。
业绩报告显示，截至2025年6月30日全年度，新鸿基地产总收入为901.19亿港元，同比增长8%。其中，物业发展收入增长26%至345.56亿港元，为主要增长动力。物业发展溢利增加6%至82.9亿港元，主要来自内地住宅项目销售溢利增长281%至50.9亿港元，尤其是上海陆家嘴滨江凯旋门第三期贡献显著。
公司租金收入整体减少2%至244.61亿港元。其中，内地投资物业租金收入减少2%至61.73亿港元，净租金收入减少3%至48.64亿港元，主要由于营业额租金下跌。写字楼租金收入减少1%至17.43亿港元，因续租租金下调，但ITC第三期A座贡献部分抵销。香港投资物业总租金收入减少2%至175.31亿港元。酒店业务收入稳定，营业溢利减少5%至6.15亿港元，因餐饮销售受消费模式转变影响，但客房收入因旅客回流而改善。
新鸿基地产旗下新意网收入增加10%至29.38亿港元，营业溢利增长18%至14.89亿港元，主要由于数据中心新客户入驻及续租租金上升。
年内，该集团通过公开招标及换地，土储上增添了五幅住宅用地，可建总楼面面积约160万平方呎（约合14.72万平米）。
截至2025年6月30日，按所占楼面面积计算，新鸿基地产在香港的土地储备约有5740万平方呎（533.26万平米），当中约1330万平方呎（123.56万平米）为住宅。其认为，集团发展项目充裕，足够未来六至七年的开发所需。余下部分中，约3770万平方呎（350.24万平米）为多元化的已落成物业，其中绝大部分用作出租及长线投资。
年内，连同所占合营企业及联营公司的贡献，该集团在香港物业投资组合的总租金收入175.31亿港元，按年轻微下跌2%。整体出租率符合预期，其中，零售物业组合出租率为约95%，且2025年上半年租户销售额的跌幅也显著收窄。
目前，新鸿基在香港拥有西沙GO PARK、沙田新城市广场、大埔超级城、屯门V City、上水广场、将军澳东港城、观塘APM、旺角MOKO、中环国际金融中心商场等多座零售商场。总楼面面积约117万平方米(约1250万平方呎)。
该集团透过创新和积极应变，得使旗下零售物业保持高客流，如年初开业的香港首个运动商业综合体西沙GO PARK，截至报告发布日，到访客流超200万人次。据悉，西沙GO PARK体量约12万平米，整体由多条互相连接的步道贯通，在市场上别树一帜。该综合体与周边自然环境融合，并严选多间餐厅、外带美食、运动设施和时尚生活商店，成功吸引到家庭客户和宠物主人。在推动全动外，亦可让访客尽情享受悠闲的都市假期。邻近的GO PARK Aqua举办水上运动及不同类型的导赏团，致力为访客创造独特体验。
其次，优化提升新地商场The Point会员计划，如在2025年7月推出贵宾会籍「The Point Gold」计划，除提供额外免费泊车时数和特快电动车充电免费预约服务外，相关礼遇亦包括新地商场服务柜台和一田优先排队专线、额外积分奖赏和近日开放的贵宾室，藉此进一步提升顾客忠诚度。
同时，旗下多个大型商场成功引入首次进驻香港的内地知名品牌和餐饮连锁店。并对商场进行建筑及规划布局优化，调整业态和租户组合。还引入更多娱乐休闲商户和举办更多推广活动以营造活力。
办公楼运营方面，新鸿基认为，年内，本港甲级写字楼市场仍处于整固阶段。该集团写字楼组合的平均出租率约为90%，续租租金下调。资料显示，地标建筑国际金融中心和环球贸易广场出租率约为92%。
此外，该集团还把握来港人才及学生对优质住宿需求，如在TOWNPLACE WEST KOWLOON推出更灵活的住宿组合；而将军澳星峰荟正分阶段升级其部分服务式套房，预计工程将于2026年初全部完成。首两期超过150间客房的升级工程已经完工。
位于香港观塘巧明街98号的新商场Scramble Hill(三布目)将于2025年下半年起分阶段开业，预计与APM和集团附近的写字楼群产生协同效应。该项目由前九巴车厂旧址重建而成，总楼面面积约50万平方呎（4.65万平米），规划引入约180间商铺。新鸿基在财报透露，公司正计划兴建一条连接商场与港铁牛头角站的全天候行人天桥，以进一步加强旗下在区内项目的通达性。
位于启德的天玺•天Mall是集团优质住宅项目天玺•天的基座商场，计划自2025年第四季分期开业。商场总楼面约22万平方呎（2.04万平米），可直通港铁启德站。
值得关注的是，新鸿基致力推动并扩大在西九龙的发展，巩固该区成为其在中环以外的另一个核心商业区，打造一个突破传统写字楼界限的策略性商业枢纽。该片区包括该公司的高铁西九龙总站发展项目和西九文化区的艺术广场大楼项目，及位于港铁九龙站上盖的环球贸易广场和酒店，将组成一个集商业、旅游、零售、艺术与文化元素于一身的综合枢纽，总楼面面积将逾700万平方呎（约65.03万平米）。其透露，该商业枢纽设有大量户外空间及架空有盖行人通道，无缝连接各项目及西九龙海滨长廊，且交通配套完善，便捷接驳高铁、机场快线及其他港铁线。
高铁西九龙总站发展项目涵盖优质写字楼及商场，其写字楼部分IGC现正进行预租，计划于2026年初开始交付租户。项目的商场部分总楼面面积约60.3万平方呎（5.6万平米），计划引进时尚生活店铺及餐厅。位于西九文化区的临海地段，毗邻M+博物馆的艺术广场大楼项目，是能提供布局灵活及设有露台的优质写字楼。新鸿基认为，这两个地标项目落成后将进一步丰富集团在该区的多元化物业组合。
截至2025年6月30日，按所占楼面面积计算，集团在内地的土地储备合共约6530万平方呎（606.66万平米）。其中，约4420万平方呎（410.63万平米）为发展中物业，当中逾50%将发展为供出售的优质住宅和写字楼。余下约2110万平方呎（196.03万平米）为已落成物业，主要用作出租及长线投资，绝大部分是分布在一线和主要二线城市核心商业地段的地标综合物业。
年内，连同所占合营企业及联营公司的收入，集团内地收租物业组合的总租金收入为人民币57.13亿元，按年下跌2%。尽管新落成项目为集团带来新增贡献，但零售物业组合的营业额租金减少及写字楼租金受压，导致整体租金收入轻微下跌。
目前，新鸿基地产在内地持有在营的商场包括上海ifc、上海环贸IAPM、广州天汇广场IGC、广州天环、上海One ITC、北京NTP新城广场、上海TWO ITC、成都环贸ICD、南京IFC等多座商场。
财报显示，新鸿基因应市场变化，优化旗下商场的店铺服务及租户组合，主要商场得以在年内维持高出租率。而便利购物离境退税等利好政策亦进一步带动旗下商场国际旅客的人流，巩固其时尚零售市场地位。
具体来看，上海国金中心商场透过提供优质服务、增设艺术装置和举办多元化的活动，为访客打造沉浸式体验，重点活动包括知名的艺术和音乐表演节目，以及展示最新的数码科技；今年以来，该商场新开或焕新Acne Studios、路易威登男装专卖店、LOEWE罗意威精品店、TODS精品店、FENDI精品店等国际零售品牌门店，更引入LADY M、蓝瓶咖啡等更多元化的餐饮选择，亦在商场会员计划下提供针对尊贵顾客的独特个人化服务，进一步提升其吸引力；
上海环贸IAPM年内引入中国第三家、亚洲最大Vuori门店，VERSACE限时精品店、Longchamp珑骧精品店、ONIONIO上海首店等运动、时尚及餐饮品牌，进一步强化其作为潮流集中地的地位；
广州天环的户外广场场地开阔、兼容绿色自然环境，今年联合泡泡玛特举办THE MONSTERS怪味便利店系列华南首展“食来运转”；
广州天汇广场IGC配合市场对宠物友善餐饮和服务日增的需求，亦为养宠家庭举办主题活动；还引进teastone广州首店、蕉下Beneunder全国最新旗舰形象店、Parker派克、梵克雅宝香氛快闪店、FUSION FITNESS广州首店等多元消费及体验选择。
南京国金中心商场自2024年7月开业以来，凭借精挑细选的零售选择和精彩活动，已成为南京的热门好去处。年内，商场的出租率上升。
写字楼市场方面，新鸿基表示，尽管内地写字楼市场面对挑战，但其旗下物业组合凭借竞争优势，继续吸纳及留住租户。如上海ITC第三期A座的出租率上升至近80%。
首先是上海大型项目ITC，该综合体即将完工。整个项目总投资近334亿元，拥有370米浦西第三高地标建筑、超37万㎡超甲级写字楼，18万㎡高端住宅，一座六星级安达仕酒店，和体量达27.9万㎡的巨型购物中心ITC Maison。其中零售商场One ITC、Two ITC已分别于2019年、2021年开业；ITC第三期的余下部分包括B座办公大楼、旗舰商场ITC Maison和上海徐家汇中心安达仕酒店，预计整体将于2025年底前完工。B座的预租工作正在进行。ITC Maison第一期将于2025年下半年开业，届时将提供众多餐饮选择，包括供应全日餐单和首次落户徐家汇的餐厅，目前餐饮区已启动围挡，部分区域已对外开放，目前主要配合T1塔楼Office人员的需求，提供用餐、茶饮、小憩等。ITC第三期以行人天桥和户外广场连接周边社区。
位于杭州钱江新城中央商务区的合作发展项目杭州国际金融中心正分期发展。分汇东和汇西两个地块，其中汇西办公楼一座，总楼面面积约37.8万呎（3.51万平米），已于2025年7月开始交付租户。据悉，杭州ifc由新鸿基在2019年联手平安不动产、钱投集团，以132.6亿元总价竞得。项目总投资超300亿元，总规划面积130万平方米，涵盖商业、住宅、办公、酒店、文旅等业态，其中，商业部分总体量约21万方，预计于2026年下半年起陆续开业，届时摩天轮及跨江缆车计划同步启用。
苏州环贸广场坐落于金鸡湖东中央商务区，楼高约300米，总楼面面积18.6万平方米，汇聚逾9万平方米甲级写字楼、约3.2万平方米商场及高层优质住宅环贸滙。该项目已经平顶，现正进行内部装修。2025年2月24日消息显示，该项目已通过消防验收，启幕在即。
此外，上海TODTOWN Mall天荟广场、广州南站ICC、广州庆盛项目等也传出动态，相关信息如下表所示。
综合以上6家企业财报，不难发现，各企业投资物业发展策略开始明显分化。如利福中国、九龙仓集团和恒基地产在内地投资物业方面继续巩固基本盘，期内并未有投资新项目。而瑞安、嘉里建设和新鸿基均在发展多个投资物业，甚至不少是投资额超百亿的大型商业综合体。但这三家公司的投资策略也在分化，瑞安近年正力推“轻资产”策略，压降负债，进行小股操盘和城市更新规划、管理；而嘉里建设和新鸿基则多是“重资产”投入，接下来几年将陆续完工，套上长期主义的“紧箍咒”。
在竞争激烈的存量时代，港资巨头或可凭多年积淀的实力继续立于商业市场潮头，或者新项目也要经历漫漫养商期，在无法清晰预测未来的新时期，期待着TA们用行动书写答案。
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