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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
请问，我十年前因为要落户成都所以买了套房，地段不太好所以没怎么升值。之后这些年我一直在北京工作，已婚，孩子五岁，现在头疼的是北京户口估计还得至少七八年呢，只能说是在孩子中考前办下来应该没问题。所以我们一直在犹豫是否买房，尤其是是否买学区房，想请教您的看法。
主要是我们现在的资金不多，即便卖掉成都的也勉强能凑到150万。而成都还不太想卖，毕竟是个最后的退路。
1、成都的这套房价值多少钱？或者说如果不卖掉这套的话，手中资金多少？如果百万左右，且能支撑上万的月供，那我建议在近郊买，既能自住，也增加了职住分，对落户有帮助。
2、不过成都现在均价也小2万呢吧，就算您家这套房没怎么升值，那至少也得单价上万，一套房大几十万得有了吧？那如果不卖房，手中现金也就几十万，在北京买不买的就看是否愿意增加职住分了，居住的话估计既比较远，面积也不会多大。
3、买学区房是不太建议的。以150万的首付，在东西海肯定买到的都是占坑儿房，溢价高，居住的性价比低。而且既然是非京籍，孩子也很难进入对口校，概率很低，只能是以得到东西海的学位为主了，学区房也就意义不大了。
买在朝阳区倒是能提高进入对口校的概率，但这总价的学区房溢价也不低，跟东西海的平均值差不多，看自己是否能接受了。
4、总之我的看法是，首先买东西海的学区房意义不大，花了同等的学区溢价，但却得不到和京籍同等的待遇。买在朝阳好一些，但溢价也不低，居住的性价比不高。
至于是否卖掉成都的则看是否能找到适合居住的房源+是否愿意增加职住分了。而如果不愿卖掉成都房子，那就只看是否增加职住分了。我没有明确的建议，只能列出这些情况，看自己的选择了。
请问，请以您开发商的身份实话实说，业委会有没有可能串通物业，红脸白脸的演戏，共同拿捏业主？
因为我发现，我们小区的业委会等人虽然表面上代表了业主的公共利益，对开发商也管理的很严格，斗争的很激烈，但总有一种表演的感觉。而且他们要求物业干的那些事，本来就是物业应该干的，或者是根本无法干成的，是故意留出空间来让业委会发挥的。
比如业委会成员经常检查卫生，一天能在群里发无数条消息，但这些本来就是物业的正常保洁工作啊，你检不检查他们都会干。还有很奇怪的是，无论什么设施坏了，物业从不主动维修，而是必须等到业委会的人在群里下指令才去。那我就奇怪了，物业都是瞎子吗？非得把这功劳留给业委会，也太有仪式感了吧？
还有上次电梯维修的问题，物业报价7万多，业委会看上去据理力争，代表大家和物业反复谈判，七八次才把价格降到了3万多。但我总感觉不对，这不是应该电梯公司报价的吗？物业为什么越俎代庖？而且问题是，差距这么大，物业怎么敢提出方案的？这些都是有行业标准的，用的着谈判七八次吗？总之他们给我一种欲盖弥彰的感觉，表演成分也太用力过猛了。
还有地下车库的收费标准问题，物业开价700一个月，这简直就是开玩笑，根本就不可能有业主同意。又是业委会反复的拉锯，最后定为240。但在我看来，240仍然是高，旁边小区才180。但既然是从700砍下来的，业主们也就都不好说什么了。但不光是我，很多人都觉得这事蹊跷，感觉有串标的嫌疑。
尤其最近业委会成员有些肆无忌惮了，几乎成了小区的太上皇，在业主群里动不动就打压不同意见，谁敢忤逆他们就群起而攻之，他们隐隐然已经有物业的代言人或上级领导的意思了。
所以我怀疑业委会已经发展成了恶龙，甚至他们很可能从一开始就是恶龙，是跟开发商物业串通好之后才上岗的。而业委会理论上说归业主监督，但实际上根本没人能监督他们，他们才是小区的无冕之王。
1、您的怀疑只能是怀疑，有证据吗？如果没有证据，那我代表开发商的物业说一句：您的怀疑很有道理，但是P用都没有。
请问，我老家山东泰安的，我按您的公式算了一下我们这学区房的溢价，比例竟然比北京还高，达到了40%以上，小户型的50%，这都不合理了吧？所以我想让您帮忙看看，我计算的对不对？错哪了？如果我没算错，那为什么会这么高？
1、我只是略懂北京的房子，对外地的都不熟。但这个计算溢价的方法是全国都通用的，甚至说只要是“租购不完全同权”的地区，这个方法都通用。除非是租房也能享受同等的入学待遇，那这计算方法才失效。
2、学区溢价高达50%，这谈不上合理不合理，反正也不是必须品，那就看自己是否接受了。或者说万物存在既合理，未必是合乎情理，而是说背后自然有其逻辑。
3、为什么这么高？商品价格是由供需关系决定的，在优质资源数量少+需求家庭多的情况下，溢价自然越抢越高呗。
在大部分中小城市，优质学校的资源都比北京少的多，户均下来更少，这本身就更容易加剧竞争。再加上这些城市的房价远低于北京，也就是基数低，那能掏钱参与竞争的卖家就多，也就更容易抬高溢价。这就跟股市似的，低价股更容易被爆炒升值，茅台则难度更大。
4、当然这只是我瞎猜的，具体是不是这种情况我不知道。每座城市都有自己的特点，我说的只是一部分共性而已。
请问，我之前咨询过您，就是大兴别墅的，但还是决定买，只是为了改善自住。但是没想好是买独栋还是叠墅，想听听您的看法，未来这两种房哪个更好卖？独栋会不会因为土地稀缺而更加保值啊？
1、理论上是独栋的因为土地而更保值，但现实中没出现这种情况。因为咱们的土地国有，甭管多少年使用权，谁心里都没太拿土地的本质当回事儿，反而更重视的是配套，也就是地段儿价值。之所以出现市区老破小比郊区大别墅更保值好的现象，就因为咱们不是太重视土地。
2、再一点，就算土地是自己的又能怎样呢？真的能报个翻建计划就随便盖吗？不可能的，连农村宅基地都不让，何况国有建设用地呢。确实有很多别墅区违规翻建或扩建了，但毕竟是违规，卖的时候就没法儿卖了，因为违建都有登记，出手时会被禁止交易。
所以理论上是拥有土地越多的房子价值越高保值越好，但现实中都差不多甚至还更弱，土地价值体现不出来。
3、所以在我看来甭纠结哪种房子更好卖了，关键还是看出手时的挂牌价吧，便宜的才更好卖。人们买的未必是便宜，但所有人都是想占便宜的，只要挂牌价明显低于平均市场价就都不难卖。
请问，听您的建议，想找性价比高的房子，但是在通州和房山都难度挺大，租金收益率竟然真的低于朝阳和丰台，很失望。但是中介也劝说近郊的房子以投资为主，因为潜力大。我现在有些不知道怎么办了，想请您帮我分析一下。
1、您的预算还是上次说的120万首付+1万月供是吧？那在市区就是只能买到小户型，郊区才能面积大些的啊。
另外郊区房子的租金收益大多略低于市区，否则谁还大老远的去郊区租房啊？但这不算劣势，只能说是郊区的特点而已。或者说是郊区出租房的无奈，是市场规律造成的，没办法。
2、中介说郊区房子的潜力大，我只能说部分板块或小区有可能吧。但到目前为止，郊区大部分小区也只是跟上大盘而已，能超出的小区并不多。
这就跟上学时的普班+实验班似的，普班里确实有成绩进步大的，因为起点低，理论上的提升空间大。但现实中这种情况不是太多，属于小概率事件，强者恒强才是大多数情况。
3、我好像没什么可分析的，就是这现状。我上次也说了，按照您的要求，市区是没这种大两居或小三居的，只能去郊区。而房子是用来住的，郊区房子更是自住为主，其他方面的期望值别太高。
